Как приобрести жилье в Германии

Экономическая стабильность – одна из главных составляющих нормальной жизни человека. И лучший вариант обеспечить себе постоянный доход – вложить деньги в недвижимость. Можно сделать это в родном отечестве, но есть вариант получше – квартиры в странах Европы.

Зная, как приобрести жилье в Германии, гражданин получает массу выгод. Например, широкий выбор объектов и неизменно высокую цену сдачи внаем. А отсутствие ограничений для иностранных покупателей – дополнительный плюс для инвесторов. Узнать больше интересного можно на Travel247.

Обзор рынка жилой недвижимости в Германии

В соответствии с отчетом Центрального комитета по недвижимости страны, немецкий рынок переживает кризис. Во многих крупных городах цена жилья постоянно поднималась и по оценкам экспертов некоторые объекты значительно переоценены. Это привело к тому, что рынок недвижимости «просядет», а значит, появилась возможность купить жилье в Германии дешевле средней стоимости.

Потенциальным инвесторам предлагают обратить внимание на дома, квартиры и другие объекты жилья в столице Германии, таких городах, как: Дюссельдорф, Франкфурт, Мюнхен, Гамбург. Приток мигрантов стал причиной резкого падения цен на покупку, но роста стоимости аренды, поэтому финансовые вложения в жилые объекты обещают быть максимально выгодными.

Что касается квартир, домов в регионах, цены также сначала снизятся, а через 1-2 года резко вырастут. Подробное изучение рынка поможет найти оптимальный вариант и купить жилье по сходной стоимости.

• Основной спрос сохранился на дома и квартиры малой площади. Такие объекты быстрее арендуют, причем на долгий срок, а за счет малой стоимости, они окупаются через короткое время.
• В среднем стоимость квартиры на окраине городов доходит до 45 000 евро. Учитывая ежегодное обновление предложений (компании сдают в год до 300000 новых объектов малой площади), цена малогабаритных квартир останется стабильной или покажет небольшой рост.
• Еще один плюс в пользу покупки жилья в Германии – банки охотно кредитуют инвесторов, желающих приобрести недвижимость малого формата в районах с недостаточной инфраструктурой.

Вопрос эксперту

Выдают ли иностранцам кредиты в банке на покупку квартиры в Германии?

Да. Законодательство страны допускает получение кредита иностранцем на приобретение жилья. Сначала потенциальный инвестор выбирает финансовое учреждение, уведомляет сотрудников банка о желании взять кредит, представляет запрошенные документы и черновой вариант договора купли-продажи. После этого банк дает письменное согласие о выдаче кредита и оформляет договор о праве на собственность. Договор подписывают между банком и заемщиком – это нужно для подтверждения равных прав на приобретенную недвижимость. После этого инвестор оплачивает покупку средствами банка и выплачивает ипотеку по составленному графику.

Варианты поиска жилья для покупки в Германии

Приобретение недвижимости – это процесс, который требует четкого понимания общей картины. Зная цены, проще найти выгодный вариант покупки. Для поиска подходящего объекта инвесторы пользуются множеством способов:

• просматривают сайты по продаже недвижимости в сети;
• обращаются к маклеру или риелтору;
• спрашивают знакомых, друзей;
• оценивают список предложений в СМИ;
• обращаются на сайт застройщика (если интересуют вложения на стадии строительства или покупка новостройки);
• просят помощи у городской администрации;
• участвуют в торгах, принудительных аукционах.

Поиск жилой недвижимости может занять до 2-4 месяцев. В некоторых случаях инвесторы ожидают выгодных предложений до полугода, например, если объект планируется выставить на торги.

Чем поможет риелтор или маклер

Опытный посредник быстрее подберет вариант, который максимально удовлетворит потребности заказчика. Но за услугу придется платить, а в некоторых случаях сумма вознаграждения состоит из 2-х частей: фиксированной платы за услуги и процента со сделки.

• Таким образом клиент выплачивает маклеру сумму до 15% от стоимости квартиры, дома – это не всегда выгодно.
• Еще один минус риелторов – они могут предложить заведомо проигрышный вариант. Например, разрекламировать жилье, не упомянув или скрыв недостатки расположения или долги. Обладая способностями к убеждению, маклеры легко уговаривают инвесторов купить дорогостоящее жилье с недостатками, которые выявляются в процессе эксплуатации.

Чтобы исключить вероятность заключения невыгодной сделки, специалисты рекомендуют оценить маклера «со всех сторон»:

• запросить портфолио – каждый риелтор имеет собственную базу завершенных сделок;
• поговорить с клиентами посредника – они ничем не рискуют, поэтому охотно идут на разговор;
• просмотреть предложения от других маклеров (часто один объект есть в базах разных агентов).

После оценки благонадежности посредника и возможных рисков заключают договор.

Сайты застройщиков – удобно или невыгодно

Если компания-застройщик предлагает продажу объектов, это может стать самым выгодным вариантом покупки. Отсутствие дополнительных комиссий и платежей снижает цену на недвижимость до 2000 евро за 1 кв. м. Если инвестор желает вкладывать деньги на начальном этапе строительства, квартира обойдется в сумму ниже рыночной стоимости минимум на 40-45%.

Риски вложений на этапе строительства высоки, но их можно снизить. Для этого просматривают сайт компании, знакомятся с разрешительными документами, читают отзывы покупателей и обязательно оценивают количество и качество уже сданных объектов.

Если есть хотя бы один «долгострой» или «замороженный» дом, лучше вложиться на заключительных этапах строительства.

Обращение в СМИ и администрацию города – непривычно, но выгодно

В Германии существует практика продажи квартир через газеты или сайт администрации города.

• Газетами пользуются пожилые граждане, которые привыкли работать «по старинке». Конечно, среди предложений немало объектов по завышенной стоимости, но можно найти очень неплохие варианты. Единственный нюанс поиска квартир в СМИ – необходимость хорошо знать немецкий язык.
• Администрация города – это основной орган, в котором владеют информацией о жилых объектах, идущих «на торги» или тех, которые реализуют по причине наличия долгов, но еще не передали на аукцион. Чтобы «ухватить» такую дешевую квартиру, придется постараться, но выгоды перевешивают временные и финансовые затраты.

Как правило, квартиры с долгами продают на 50-70% ниже рыночной стоимости. Но тут важно обращать внимание на размер долговых обязательств, их вид и наличие обременения.

Правила поиска жилья в интернете в Германии для покупки

Никаких особых сложностей с поиском квартиры для покупки в Германии через сеть нет. В открытом доступе публикуются сотни тысяч объявлений, среди которых можно найти выгодные варианты. Но есть несколько особенностей, присущих всем сайтам Интернет:

• почти 50% объектов либо проданы, либо вообще не продаются – это «база» для риелторов;
• в сети много мошенников, предлагающих недостроенные квартиры, дома, невозможные для продажи и т.д.;
• риелторы и маклеры не открывают всю информацию по объектам, дают только общее описание.

Чтобы найти хорошую квартиру или дом, обращают внимание на наличие подробного описания, своевременные и реальные фотографии (если продают дом зимой, а фото только летние – это может быть обманом), оперативность связи с потенциальным покупателем.

Снизить риски приобретения объекта от мошенников помогут договоры, предварительный тщательный просмотр документов на право собственности, отсутствие обременений.

Любые расходы до момента оформления сделки купли/продажи необходимо заверять расписками с указанием личных данных.

Принудительные аукционы и торги – жилье по самой доступной стоимости

На торги и аукционы жилье выставляют из-за невозможности собственника оплачивать кредит, выполнять другие обязательства. То есть такие объекты идут сразу с долгами, причем сумма их может быть весьма внушительной.

Поиск объектов с долгами начинают на сайтах. В поисковой строке набирают «zwangsversteigerung». Браузер выдает все объявления, включая официальные сайты судов и других государственных организаций.

В объявлениях указывают минимум информации: площадь, стоимость, местонахождение объекта, этажность и количество комнат.

Посмотреть такую квартиру или дом невозможно. Но выгоды покупки перевешивают все риски.

Единственное, к чему нужно быть готовым – торговый аукцион, на котором кто-то может перебить цену.

Правила оформления покупки жилья в Германии

Алгоритм действий для инвестора не отличается сложностью. Специалисты рекомендуют выполнить ряд определенных действий, которые снизят риск обмана и допущения ошибок при оформлении сделки в Германии:

1. Продавец и покупатель договариваются о стоимости объекта. В качестве продавца может выступать риелтор или маклер. Покупателю стоит оценить заявленную сумму сделки с точки зрения экспертов, возможно, заказать оценку квартиры или дома у другого агента.
2. Открывают счет в банке. Для этого привлекают проверенного нотариуса, который сопроводит сделку от начала до конца.
3. Составляют договор купли/продажи. Договор делают минимум в 2 вариантах: для покупателя и продавца.
4. Договор обсуждают с нотариусом. При необходимости или несогласии сторон, вносят нужные и допустимые законом изменения, дополнения. Каждое дополнение и изменение оформляют отдельным листом (вложением или приложением к договору).
5. Подтверждают или открывают счет для приобретения недвижимости.
6. Обращаются к нотариусу для засвидетельствования акта купли/продажи. После проверки документов нотариус вносит информацию о новом собственнике в Поземельную книгу.

На этом сделка завершена, инвестор становится правообладателем жилья, получает документы на руки.

Примерная стоимость жилья в Германии и дополнительные расходы на покупку

Цена квартиры или дома зависит от места нахождения объекта, площади, состояния и пр.

• Можно купить квартиру до 30 кв. м. за 40000 евро или вложить в объект до 200 тысяч евро. В среднем стоимость жилья варьируется в пределах 1000-3000 евро за 1 кв. м.
• Уникальные жилые дома или эксклюзивные квартиры стартуют от 1 500 000 евро.

Чтобы купить недвижимость физическому лицу нужны только паспорт и деньги, от юридического потребуют документы из Торговой палаты. Документ подтвердит законность деятельности юрлица на рынке.

Что касается дополнительных расходов, то их тоже немало:

• маклер берет до 10% от суммы сделки;
• услуги нотариуса составляют до 0,7% от цены квартиры;
• внесение информации в Поземельную книгу стоит 0,8% от стоимости недвижимости;
• покупка объекта за счет ипотеки обойдется в дополнительные 0,5% от суммы;
• фиксированный налог на покупку недвижимости составляет 3,5-5%.

Если продавец реализует жилье, купленное менее 10 лет назад, он платит налог на прибыль.

Покупка жилья в Германии – не самая сложная процедура. Главное – найти подходящий объект и надежного маклера (посредника). Все остальное зависит от опыта риелтора и требований клиента. Мнение и советы для покупателей будут полезны, делитесь ими на Travel247.